Mặt bằng giá nhà đất đồng loạt giảm trong quý II/2026, trong bối cảnh người mua ngày càng chọn lọc và chú trọng hơn tới giá trị sử dụng thực tế của tài sản.
Theo Báo cáo toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026 do Batdongsan.com.vn công bố, mặt bằng giá của nhiều loại hình bất động sản đã điều chỉnh trong quý II/2026, cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn tái cân bằng sau thời kỳ tăng trưởng mạnh.
Trên phạm vi cả nước, giá nhà mặt phố trong quý II/2026 giảm khoảng 3% so với quý trước, từ mức bình quân 214 triệu đồng/m² xuống còn 202 triệu đồng/m², tương đương giảm khoảng 12 triệu đồng/m².
Đáng chú ý, phân khúc nhà riêng ghi nhận mức giảm mạnh hơn, khoảng 6%, từ 139 triệu đồng/m² xuống còn 130 triệu đồng/m², tương đương giảm khoảng 9 triệu đồng/m².
Giá biệt thự cũng giảm từ 153 triệu đồng/m² xuống 148 triệu đồng/m², trong khi đất nền giảm nhẹ từ 41 triệu đồng/m² xuống khoảng 40 triệu đồng/m².
Tại TPHCM, xu hướng điều chỉnh cũng xuất hiện ở nhiều phân khúc. Trong quý II/2026, giá biệt thự giảm từ 160 triệu đồng/m² xuống 150 triệu đồng/m²; đất nền giảm từ 68 triệu đồng/m² xuống 66 triệu đồng/m²; nhà mặt phố giảm nhẹ từ 198 triệu đồng/m² xuống 197 triệu đồng/m².
Ở chiều ngược lại, nhà riêng và chung cư là hai phân khúc ghi nhận mức tăng nhẹ. Giá nhà riêng tăng từ 116 triệu đồng/m² lên 117 triệu đồng/m², trong khi chung cư tăng từ 69 triệu đồng/m² lên 70 triệu đồng/m².
Báo cáo quý II/2026 của CBRE cũng cho thấy, giá sơ cấp bình quân phân khúc nhà liền thổ, gồm biệt thự và nhà liền kề, tại TPHCM đạt khoảng 216 triệu đồng/m² đất, giảm 3% so với quý trước và thấp hơn 29,5% so với cùng kỳ năm ngoái. Theo CBRE, mức giảm chủ yếu đến từ sự thay đổi trong cơ cấu nguồn cung.
Theo ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc khu vực miền Nam của PropertyGuru Việt Nam, đây là lần đầu tiên thị trường ghi nhận hiện tượng hầu hết loại hình bất động sản cùng điều chỉnh giá sau giai đoạn tăng nóng. Tuy nhiên, mức giảm chủ yếu diễn ra trên thị trường thứ cấp, trong khi nhiều dự án sơ cấp mới mở bán vẫn tiếp tục thiết lập mặt bằng giá cao.
Ông Tuấn cho rằng, việc nhiều phân khúc cùng điều chỉnh giá phản ánh quá trình tái cân bằng của thị trường hơn là dấu hiệu suy giảm trên diện rộng. Dòng tiền không còn chạy theo kỳ vọng tăng giá như giai đoạn 2021-2022 mà chuyển sang các sản phẩm có nhu cầu ở thực, pháp lý minh bạch và hưởng lợi từ quy hoạch, hạ tầng.
Xu hướng này cũng thể hiện trong lựa chọn của người mua. Theo Batdongsan.com.vn, trong 6 tháng cuối năm, chung cư tiếp tục là phân khúc có tiềm năng tăng trưởng lớn nhất, tiếp đến là nhà riêng. Trong đó, 64% người mua chung cư nhằm phục vụ nhu cầu ở thực, còn 36% mua để đầu tư.
Ông Trần Quang Trung – Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing nhận định nhu cầu sở hữu bất động sản vẫn duy trì tích cực, song người mua ngày càng chọn lọc hơn. Tại khu vực nội đô, nơi quỹ đất ngày càng khan hiếm, lợi thế thuộc về những dự án có vị trí trung tâm, pháp lý hoàn chỉnh và nguồn cung giới hạn.
Theo ông Trung, các dự án căn hộ cao cấp tại Ba Đình, Giảng Võ, Kim Mã hay Hồ Tây (Hà Nội) dù có mặt bằng giá từ 120-180 triệu đồng/m² vẫn thu hút nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực và tích sản dài hạn.
Ở phân khúc thấp tầng khu vực trung tâm, nguồn cung mới gần như vắng bóng do quỹ đất ngày càng hạn chế. Nếu trước đây nhiều nhà đầu tư sẵn sàng xuống tiền dựa trên kỳ vọng tăng giá nhờ quy hoạch hoặc hạ tầng tương lai, hiện nay họ quan tâm nhiều hơn tới khả năng khai thác và giá trị sử dụng thực tế của tài sản.
Ông Trung cho rằng, thị trường bất động sản đang chuyển dần từ tư duy “mua để chờ tăng giá” sang “mua để khai thác giá trị”. Theo đó, lợi thế cạnh tranh của sản phẩm ngày càng phụ thuộc vào những yếu tố có thể kiểm chứng như pháp lý, quy hoạch, chất lượng phát triển và khả năng khai thác.
Theo Báo Lao Động
